Guía para Compradores Extranjeros
Todo lo que necesita saber para comprar propiedad en Costa Rica
Derechos de Propiedad para Extranjeros
Costa Rica es uno de los países más favorables de Latinoamérica para inversionistas extranjeros. Los extranjeros pueden poseer propiedades con los mismos derechos que los ciudadanos costarricenses, sin necesidad de residencia ni ciudadanía.
La Constitución de Costa Rica garantiza los derechos de propiedad a todas las personas, sin importar su nacionalidad. No existen restricciones en cuanto a la cantidad de propiedades que un extranjero puede adquirir.
El Proceso de Compra
- 1
Encontrar la propiedad
Explore listados, visite propiedades y trabaje con un agente inmobiliario de confianza.
- 2
Hacer una oferta
Presente una oferta escrita. Es común negociar. Se firma una carta de intención o contrato de opción con un depósito (1-10% del precio).
- 3
Due diligence (debida diligencia)
Su abogado verifica el título de propiedad en el Registro Nacional, revisa gravámenes, anotaciones, plano catastrado, impuestos municipales al día y permisos.
- 4
Cierre
Se firma la escritura pública ante notario. El notario inscribe la transferencia en el Registro Nacional. El proceso completo toma entre 30 y 60 días.
Documentos Requeridos
Pasaporte vigente
Copia certificada de su pasaporte para identificación.
Número de identificación fiscal
DIMEX (para residentes) o cédula jurídica (si compra mediante sociedad). Su abogado puede obtener un NIT (Número de Identificación Tributaria) temporal.
Poder legal (si aplica)
Si no puede estar presente en el cierre, puede otorgar un poder especial a su abogado.
Comprobante de fondos
Prueba del origen lícito de los fondos para cumplir con la Ley contra el Lavado de Dinero.
Desglose de Costos de Cierre
Los costos de cierre en Costa Rica generalmente suman entre 3.5% y 4.5% del precio de compra:
| Concepto | % | Detalle |
|---|---|---|
| Impuesto de transferencia | ~1.5% | Pagado al Ministerio de Hacienda. |
| Honorarios legales / notariales | ~1% – 1.5% | El notario es obligatorio para la escritura pública. |
| Timbres y registro | ~0.5% | Timbres fiscales, Registro Nacional, archivo y Colegio de Abogados. |
| Otros | Variable | Estudio de título, topografía, comisión inmobiliaria (generalmente pagada por el vendedor). |
Zona Marítimo Terrestre (ZMT)
La Zona Marítimo Terrestre es una franja de 200 metros medida desde la línea de pleamar. Los primeros 50 metros (zona pública) son inalienables y de uso público — no se puede construir ni cercar.
Los siguientes 150 metros (zona restringida) pueden concesionarse. Los extranjeros NO pueden ser concesionarios directos a menos que tengan 5 años de residencia en Costa Rica. Sin embargo, pueden acceder a través de una sociedad anónima costarricense donde al menos el 50% de las acciones pertenezcan a ciudadanos costarricenses.
Siempre verifique si la propiedad costera se encuentra dentro de la ZMT. Las concesiones requieren aprobación municipal y del ICT (Instituto Costarricense de Turismo).
Comprar propiedad en la ZMT sin asesoría legal especializada es uno de los errores más costosos que puede cometer. Consulte siempre con un abogado experto en esta materia.
Sociedad Anónima vs. Nombre Personal
Sociedad Anónima (S.A.)
Ventajas
- Facilita la transferencia de propiedad (venta de acciones en lugar de escritura)
- Puede tener múltiples propietarios
- Protección de responsabilidad limitada
- Permite concesiones en la ZMT (con socio costarricense)
- Privacidad — la propiedad está a nombre de la sociedad
Desventajas
- Impuesto anual a las sociedades (~$120 USD)
- Obligaciones contables y de Tributación
- Requiere un agente residente si todos los directores son extranjeros
- Ley de Transparencia exige declaración de beneficiario final
Nombre Personal
Ventajas
- Sin costos anuales de mantenimiento de sociedad
- Menos trámites legales y contables
- Proceso de compra más directo y simple
Desventajas
- Transferir la propiedad requiere nueva escritura (más costos y tiempo)
- No se puede usar para concesiones en la ZMT
- Menor privacidad — su nombre aparece en el Registro Nacional
- Exposición a responsabilidad personal
Fideicomiso (Escrow) y Seguro de Título
Aunque no es obligatorio por ley, el uso de un fideicomiso (escrow) es altamente recomendado. Un fideicomiso protege su depósito y garantiza que los fondos solo se liberen al cumplir todas las condiciones del contrato.
Puede utilizar servicios de escrow a través de un banco costarricense o una empresa de escrow especializada. Stewart Title y First American Title ofrecen servicios en Costa Rica.
El seguro de título no es tan común como en Estados Unidos, pero está disponible y es recomendable, especialmente para propiedades de alto valor. Protege contra defectos ocultos en el título que la debida diligencia pueda no detectar.
Consejos Esenciales
Contrate un abogado bilingüe independiente — no use el abogado del vendedor ni del agente inmobiliario.
Verifique el título de propiedad en el Registro Nacional de Costa Rica (rnpdigital.com). Confirme que el plano catastrado esté inscrito y vigente.
Compruebe en la municipalidad que los impuestos estén al día, que los permisos de construcción sean válidos y que el uso de suelo permita su proyecto.
Visite la propiedad en persona y durante diferentes momentos del día y diferentes estaciones (época seca y lluviosa).
Obtenga un avalúo independiente — los precios de lista no siempre reflejan el valor real de mercado.
Verifique el acceso a servicios públicos: agua (AyA o ASADA), electricidad (ICE/CNFL/JASEC), internet, caminos de acceso.
Considere los costos continuos: impuesto de bienes inmuebles (0.25% del valor registrado), impuesto de sociedades si aplica, mantenimiento y seguro.
No transfiera dinero hasta que su abogado haya completado toda la debida diligencia y apruebe el cierre.
Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento legal. Las leyes y regulaciones pueden cambiar. Consulte siempre con un abogado costarricense calificado antes de tomar decisiones de compra.